«El Ayuntamiento de Madrid tiene paralizadas 100.000 nuevas casas en el sureste de la capital» se titula el informe elaborado por los analistas Ana P. Alarcos, David Marrero y Alejandro Soto para la conocida inmobiliaria digital española «Idealista.com». Y explica sus consecuencias: «Tras completarse la política de los PAUs del norte de Madrid, con Sanchinarro, Montecarmelo o Las Tablas, y también del PAU de Carabanchel en los años 90, el término municipal de Madrid estaba llegando a su límite de capacidad de suelo urbanizable. Al Norte ya había llegado a Alcobendas y San Sebastián de los Reyes; por el Oeste, el suelo urbanizable de Madrid lindaba ya con Pozuelo y Majadahonda; mientras por el Sur, el PAU de Carabanchel ya alcanzaba Alcorcón y Getafe. La única zona libre que quedaba en la capital era el Este. Desde las diferentes Juntas de Compensación y el mundo promotor sostienen que la parálisis urbanística a la que parece estar abocada la capital traerá consigo un fuerte encarecimiento del suelo, lo que empujará al alza el precio de la vivienda, y una pérdida de población, que, ante la falta de alternativas residenciales asequibles, se verá obligada a marcharse a otros municipios. Un escenario que, en pleno siglo XXI, nos lleva de nuevo al Madrid de los años 80″. Para la consultora RR de Acuña y Asociados, Madrid será una de las zonas de España donde antes se agotará el stock, junto con Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias. Según sus cálculos, «en menos de tres años ya no quedarán viviendas vacías en ninguna de dichas áreas metropolitanas».
«Otra de las razones que usa el gobierno municipal para mantener paralizados estos proyectos urbanísticos es que la ciudad aún dispone de un importante stock de viviendas vacías. Pero, de nuevo, encontramos estudios y cifras oficiales que lo ponen en entredicho. Los datos del Ministerio de Fomento sostienen que a cierre de 2016 en toda la región quedaban 42.015 casas vacías, cifra que representa un leve 1,42% del parque de viviendas de la toda la Comunidad de Madrid. Cualquiera que pasee por Madrid y busque viviendas nuevas descubre que ‘haberlas, haylas’, pero a precios elevados, que pueden llegar a superar el millón de euros», señala el informe de «Idealista.com.
Demanda de vivienda en España por provincias
Y añade: «El Ayuntamiento de Madrid ha reconocido que considera necesario “afrontar el desarrollo de nuevos barrios de manera realista, de acuerdo con las previsiones demográficas y económicas, y no impulsar la urbanización de suelo en grandes cantidades a largo plazo que luego queden vacíos por falta de demanda y requieran gastos públicos para su mantenimiento sin sentido. Eso en el supuesto de que realmente se llegasen a urbanizar”. En concreto, el Consistorio capitalino calcula que en los próximos años «la ciudad tendrá una demanda de vivienda aproximada de unas 6.000 casas al año, una cifra muy inferior a la que exponen otros estudios de mercado», según el informe. La escuela de negocios IESE, por ejemplo, estima que toda la Comunidad de Madrid necesitará más de 25.000 viviendas al año al menos hasta 2025 (antes de la crisis se demandaban unas 33.000 casas al año), cifra que se reduce a 12.000-13.000 en el caso de la capital, según estiman los promotores.
Valdecarros: 150.000 vecinos sin Las Barranquillas
“Los propietarios de los suelos no son los únicos que salen perdiendo. Esta es la gran reserva de suelo barato de la capital, así que esta parálisis administrativa afecta también a los jóvenes y a las clases menos favorecidas, que se verán obligados a marcharse de Madrid para poder comprarse una vivienda”, sostiene Mauricio Fernández, gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros. Los afectados de los cuatro PAUs se quejan de que Ahora Madrid ha puesto en marcha un nuevo paso urbanístico que consiste en crear una «Mesa de consulta» con diferentes actores (entre ellos bancos, promotores, vecinos, Ayuntamiento, asociaciones como Ecologistas en Acción, el Ministerio de Fomento y la Comunidad de Madrid) para valorar qué cambios se deben llevar a cabo en los proyectos iniciales. Una iniciativa que califican de ‘atropello a la normativa’ y que obvia la sentencia del Supremo que sí daba su visto bueno. Hasta la fecha, este ‘Comité’ se ha reunido seis veces, pero no ha llegado a solución alguna», indica este análisis urbanístico.
Fernando Encinar, socio y jefe de estudios de «Idealista»
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de «El Idealista», la estrategia de estas mesas es clara: “Si no quieres que pase nada, constituye una Mesa y te aseguras la parálisis con la excusa de que se están consultando cosas. Ahora a los palos en la rueda los llamamos «Mesas de debate”. La Junta de Berrocales lleva invertidos más de 200 de los 600 millones que tiene previsto para la urbanización de la zona. Con este dinero ya cuenta con la canalización de aguas y construcción de pozos para llevar las aguas al estanque de tormentas; las galerías para soterrar las líneas de alta tensión y otro canal adicional para evitar su inundación; el movimiento de tierras para el marcaje de las manzanas y las calles y, sobre todo, la construcción de puentes y vías de servicio en las autovías de la A-3 y la M-45 para habilitar las conexiones de este futuro nuevo barrio de Madrid con resto de la capital. Con estos datos sobre la mesa, las Juntas de Compensación aseguran que «la parálisis del desarrollo urbanístico de los PAUs responde más a cuestiones ideológicas que a fundamentos económicos o inmobiliarios».
«Idealista»: «informe Manuela Carmena»
Y concluye: «El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, niega tal afirmación y sostiene que todavía no se han realizado las inversiones privadas necesarias como garantizar la viabilidad de los proyectos y acometer una inversión pública en la zona para dotarla de servicios básicos como centros educativos, de salud, deportivos o de ocio. A pesar de que los dueños de los terrenos ya han invertido cerca de 350 millones de euros (325,6 millones hasta 2016 más otros 25 millones durante 2017) para el proceso de urbanización (construir calles y puentes, instalar farolas, realizar los saneamientos…), el equipo de Manuela Carmena recuerda que “en los próximos 15-20 años quedaría por ejecutar el 89% de la inversión”. No obstante Joaquín Gómez, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, vaticina: “Los actuales desarrollos en el PAU de Vallecas y el PAU de El Cañaveral apenas van a cubrir la demanda de vivienda que está pidiendo la sociedad: gente joven, nuevas familias o las cooperativas de propietarios. El problema de la vivienda en Madrid no lo vamos a ver ahora. El dilema por encontrar un hogar a precios asequibles en la capital se dará dentro de cinco años, mientras no se deje desarrollar la vivienda proyectada en el resto de PAUs del sureste». Leer más.
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