MANU RAMOS. «Precios: ¿Cómo podemos facilitar el acceso a la vivienda? A pesar del aplomo con que los políticos de uno y otro signo defienden sus propuestas, ninguno de los remedios ensayados hasta la fecha carece de inconvenientes». Miguel Ors Villarejo, periodista financiero y director adjunto de «Actualidad Económica», ha elaborado un informe sobre vivienda que comienza así: «En octubre de 2016, Diego Bravo se mudó como vicepresidente de marketing de la start up Innit a la población californiana de San Mateo, una especie de Majadahonda de San Francisco. «En cuanto llegué a la zona empecé a mirar alquileres», recuerda. «Ponía en los buscadores «$2.000/mes» y únicamente me salían habitaciones sueltas en pisos compartidos. Ahí supe que la cosa estaba complicada». Rentas estratosféricas, homeless, desahucios, escasez de vivienda, subsidios (más de dos millones de familias reciben en EE.UU vales cada año, pero otros creen que haría falta un esquema más generoso, universal, que alcanzase a todo el que lo necesita).. «Otra medida muy apreciada entre la izquierda es la limitación de los alquileres. Pérez Luque la desaconseja. «La rentabilidad neta de un arrendamiento ya es modesta, de un 2,5% según el Banco de España, y si se reduce, el propietario podría optar por no sacar su piso al mercado, lo que agravaría aún más la carestía», señala el informe. Y es que las medidas políticas sobre el suelo y la vivienda siempre recaen sobre los mismos paganos: los más débiles: «Las protagonistas de Evicted son mujeres afroamericanas. Representan el 9% de la población estadounidense, pero concentran el 30% de los desahucios. Hay dos razones: cobran en promedio salarios inferiores y necesitan casas mayores porque suelen conservar la custodia de los hijos. Estos son los otros grandes damnificados. El estudio de Desmond reúne un puñado de retratos conmovedores».
Miguel Ors Villarejo
El informe va analizando las medidas que toman habitualmente los políticos de ideologías diferentes en materia de vivienda y como una tras otra caen todas en el fracaso: «No hay que actuar ni sobre la demanda ni sobre los precios», concluye el experto Pérez Luque. «La vivienda es cara porque es escasa. La solución es aumentar la oferta». ¿Y cómo se consigue eso? «En la Comunidad de Madrid«, responde, «se obliga al constructor a reservar una parte de cada promoción a vivienda social. Eso reduce sus márgenes y ¿qué hace para resarcirse? Traslada el sobrecoste a los apartamentos libres, con lo que el precio general aumenta y, sí, a los que acceden a la casa barata les hacen un favor, pero a los que no, que son la mayoría, se lo ponen aún más difícil».
Para él, la fórmula más prometedora es el crédito fiscal. «En Estados Unidos los hay de dos tipos: uno municipal, el TIF (tax increment financing), y otro federal, el LIHTC (low income housing tax credit)». La filosofía es la misma. Los desarrollos que cumplen determinados requisitos (el 25% se destina a alojar a personas en riesgo de exclusión, por ejemplo) reciben un préstamo a cuenta de los impuestos que devengarán esos bienes raíces en el futuro. «Es un sistema de intervención pública que no interfiere en el mercado«, dice Pérez Luque. En vez de repartir ayudas, la Administración renuncia a parte de su recaudación tributaria para rebajar el coste del capital al constructor. «La edificación le sale más barata y puede, por tanto, cobrar menos por los arrendamientos».
El acceso a la vivienda «constituye un desafío enorme», escribe Jane Dokko, en la revista del Banco de la Reserva Federal de Nueva York. A pesar del aplomo con que defienden sus propuestas los políticos de uno y otro signo, «ninguno de los remedios ensayados hasta la fecha carece de inconvenientes». Ni siquiera los créditos fiscales. Un trabajo de Nathaniel Baum-Snow y Justin Marion revela que, al rebajar los precios, desincentiva la entrada de empresarios libres y, en las cercanías de las promociones financiadas con LIHTC, se acaba construyendo un 60% menos de pisos para alquilar. A pesar de todo, algo hemos aprendido. «No se pueden poner trabas a la tramitación de licencias«, se queja Pérez Luque. «En Madrid se tarda cerca de un año en conseguir una».
También hay que revisar las restricciones para edificar en altura que siguen vigentes en gran parte de Occidente. «Estados Unidos ya no es una nación de pioneros», observan Jenny Schuetz y Cecile Murray en la web del think tank Brookings. «No podemos confiar en urbanizaciones de chalés unifamiliares y baja densidad para acomodar a la población». Pero sobre todo queda mucho por investigar. La idea de Pérez Luque es elaborar con ayuda de expertos de todo el mundo un libro blanco y poner negro sobre blanco «qué funciona y qué no». Sin prejuicios ni apriorismos ideológicos, porque como me confiesa: «Yo antes era extremadamente liberal». Lea el informe completo.
