J. RUBIO / P. BERBELL. “Han existido malas prácticas bancarias y han influido en la crisis económica porque se han puesto en el mercado activos con mucho riesgo, pero no debemos demonizar a los bancos: aunque no hayan hecho todo lo que éticamente se debía hacer no todos los productos bancarios son malos, como no toda la política es corrupta”. Con este mensaje, el concejal de Hacienda, Angel Alonso (PP), justificaba la abstención del PP ante la moción que aprobó el pleno del Ayuntamiento de Majadahonda según la cual hay que “incluir en la web municipal un apartado con información acerca del problema de las titulizaciones, orientaciones para que el consumidor, usuario financiero, pueda saber si su préstamo ha sido titulizado o no por su entidad financiera y medidas de actuación y protección”. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que curiosamente `posee una sede en la frontera entre Majadahonda y Las Rozas, así como las entidades bancarias de Majadahonda, recibirán copia de la moción aprobada, pero no así el juez decano de Majadahonda, Gerardo Calvo Tello, al que se le rogaba que suspendiera los procedimientos de ejecución o desahucio “hasta que cada entidad financiera remita certificación de si el préstamo a ejecutar ha sido titulizado o no”. Ana Elliot (Cs) exigió para apoyarla que “el Ayuntamiento no se dirija al juez para no quebrar la separación de poderes”, por lo que no le valieron los argumentos del socialista Zacarías Martínez Maíllo: “no se le pide al juez que suspenda la ejecución, sino que simplemente se le informa, una cosa es dirigirse al Poder Judicial y otra interferir en las decisiones judiciales y los alcaldes puedan dirigirse al juez decano y no pasa nada”. Finalmente aceptó la enmienda naranja para preservar “la separación de poderes” y la moción, que fue defendida por un representante de la Asociación de la Comunidad de Madrid organizada para este fin, fue aprobada con 14 votos a favor (Ciudadanos, PSOE, Somos, IU y Centristas) y 11 abstenciones (PP).
La Asociación informó que en 2015 se produjeron en España 135 desahucios diarios “de lunes a viernes” y que en la Comunidad de Madrid hay actualmente 1200 casos en curso y 400 familias afectadas, lo que constituye “un auténtico drama”. 52 ciudades españolas ya han empezado a tomar cartas en el asunto a través de sus ayuntamientos porque el 90% de las hipotecas bancarias “están titulizadas”. Según este portavoz, y recoge la moción, “de conformidad con la Ley 19/1992 sobre régimen de sociedades de los fondos de inversión inmobiliaria y fondos de titulización hipotecaria, la titulización de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por ley la titularidad registral siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración…». También en marzo de 2015, el día 6, el Juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada acordó dejar sin efecto una ejecución hipotecaria despachada considerando la falta de legitimación de la entidad financiera ejecutante que enajenó el crédito a un fondo de titulización. Igualmente, el Juzgado de Primera Instancia número de Córdoba suspendió en octubre pasado un procedimiento hasta conocer la titularidad del préstamo. Como en dos casos más en el Juzgado de Primera Instancia de Puente Genil y otro en Madrid”.
El representante de la Asociación se dirige al pleno
El Grupo Municipal Socialista fue el encargado de presentar al pleno del Ayuntamiento la moción sobre la titulización de hipotecas, procedimiento por el cual el banco vende el cobro del crédito concedido a otra entidad financiera. Una moción a través de la cual se solicita a las instituciones pertinentes que proporcionen herramientas de defensa a los ciudadanos ante una ejecución hipotecaria que haya sido titulizada. Esta es una práctica que cobró especial auge en los años de la burbuja inmobiliaria y que consiste en «trocear» las hipotecas de riesgo y venderlas como activos financieros, un proceso a través del cual cambia el titular de aquel que puede ejercer el derecho de cobro.
«Si nosotros podemos tener una información que ayude a nuestros vecinos sobre cómo están las cosas de su hipoteca no le veo problema», señaló Mercedes Pedreira (Centristas). Patricio Mackey (Somos) se mostró muy crítico con esta situación que a su juicio es fruto de «la desregularización bancaria de los últimos años» que facilitó el enriquecimiento de aquellos empleados bancarios que vendían hipotecas basura. Por su parte, Angel Alonso (PP) justificó el proceso de titulización como «un medio de financiación bancaria» con el que su partido está de acuerdo, aunque señaló que no se opondrían a la aprobación de la moción sino que se abstendrían. Finalmente, Zacarías Martínez Maíllo (PSOE) concluyó alegando que «tendremos que ofrecer un servicio que preserve los intereses de los vecinos» y que estos tienen «derecho a saber quién es el que detenta los derechos de su hipoteca».
Texto de la moción:
El proceso de titulización se inició en España con la Ley de Fondos de Titulización Hipotecaria (Ley 19/1992 de de Julio)
alcanzó su mayor auge en 2007, año en que las titulizaciones sumaron alrededor de 140.000 millones de euros. Como consecuencia del proceso de titulización que bancos y cajas han aplicado a todo tipo de créditos, especialmente las hipotecas, se ha generado una grave confusión y por ende una absoluta indefensión los hipotecados.
Las titulizaciones son procesos que suponen la salida del patrimonio de la entidad bancaria de los créditos firmados entre ellos sus clientes, a través de los cuales los bancos transfieren dichos préstamos hipotecarios, pero siguen actuando como titulares de los mismos, tanto en su relación con los clientes como en vía judicial.
Titulizar es una forma de financiación que supone la transmisión de los derechos de crédito a terceros con todos los riesgos para los inversores, pero son las entidades financieras que suscribieron la escritura de préstamo hipotecario las que inician ejecuciones hipotecarias como si fuesen la parte acreedora de la relación contractual, careciendo, sin embargo, de legitimación activa para ello. Asumen una apariencia de legalidad, como es la inscripción registral, aunque ésta carece de validez cuando ya se ha transmitido el crédito. La función de los bancos y cajas ha pasado de ser la de meros administradores de los cobros que origina el préstamo, tal como consta en los folletos de emisión: cobrar cuotas mensuales transferirlas al fondo de titulización, obviando que el nuevo acreedor es el titular bonista.
Asimismo, la Ley permite que no haya publicidad registral sobre la transferencia de estas inscripciones en el Registro de la Propiedad, al carecer los fondos de titulizaciones de personalidad jurídica, extremo que han utilizado las entidades financieras para ocultar este dato, que, a pesar de ser absolutamente real, es tarea difícil de demostrar, por la opacidad de la tramitación de dicho procedimiento, de manera que simulan continuar siendo los legítimos acreedores de los préstamos, a la vez que inician en su propio nombre los procedimientos de ejecución hipotecaria.
En marzo de 2015 el director del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España manifestó «que la titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos líquidos (créditos/préstamos) en títulos de valores negociables, mediante su cesión un fondo de titulización, quién a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales». De esta manera las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener una financiación con las que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir otras vías, como ampliaciones de capital.
